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房贷三百万如何理财 | 小武翻账本

楼主:耿强的公众平台号 时间:2019-01-05 00:21:51

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最近和几位IT行业的朋友聚会,聊得最多的话题是:“你贷了多少啊?”,房价的飞涨大家感同身受,与此对应的是房贷的大幅飙升,正所谓“落霞与孤鹜齐飞 ,秋水共长天一色”。前些年,贷款一百万买房都觉得压力山大,现在没个两三百万房贷都不好意思和人打招呼,房贷越多意味着实力越强。


当然,我们居民债务率也急速拉升,2015年后呈现加速上涨态势,每次看这张图,都令人感慨:要是A股能走出这样的行情该多好~  


细分来看,新增居民中长期贷款大部分都是个人住房贷款。有人说房子是老百姓最大的资产,其实,房子也是最大的负债,多少人一辈子不是给老板打工,而是给房子打工,行将花甲之年,终于自豪得说:“我的房贷还清了”~


房贷的玩法

在所有购房者心中,最甜蜜的回忆当属曾经的七折房贷,在当下首套房利率动辄上浮10%,甚至30%的映衬下更加妩媚。下图为九月银行贷款利率,五年以上商业贷款利率4.9%,五年以上公积金贷款利率3.25%。


若是有朋友享受七折之类优惠,房贷和“送钱”差不多。如此低的资金成本衍生出不少套利机会,比如尽力按照最大限度贷款,原本支付房款的资金被释放出来,购买信托计划等理财,期限两年以上信托7%左右依然可见,按照4.9%来计算,就有2.1%的“套利”机会,一百万的话每年赚两万多块钱,很多信托计划是季度或半年支付利息的,可以缓解投资者的房贷压力,公积金目前也支持月度还贷,这样运作下来,每月所还房贷占投资者“工资收入”比例并不高,缓解了还贷压力。  


鉴于南京有不少楼盘要求较高的首付比例,甚至有全款支付的案例,普通中产家庭很难一次性拿出这么多钱,房屋抵押贷款逐渐受到亲睐,对于改善需求的家庭,本身就有一套房子打底,若预期南京房价还会涨,自然不愿意卖掉老房子再买新房子,特别是2015年有一批朋友,在卖掉老房子之后,新房子抢不到,房价又一路飞涨,两头挨刀。若把老房子抵押给银行,贷款出来买新房,既能满足高首付比例的要求,也能享受老房子上涨的收益。当然,这类房屋抵押贷款利率较高,若是买理财产品来套利,空间并不大,同时,还贷压力蛮大的,加之政策风险,需要好好权衡。


用低成本的资金套利固然可行,但并不建议把房贷置换出来的资金投资于股市等高风险品种,若是赚了自然很开心,若是赔了,房子怕是也保不住,即使是固定收益理财也要睁大眼睛分辨,毕竟到期未能顺利兑付的并不少见。严格意义上来说,这类置换资金套利的行为都是不被监管允许的,本质上是一种加杠杆,意味着高风险。


盯紧现金流

传统印象中,背负高额贷款是生意人才做的事,但是,现在成了城市新移民、新中产阶级必须要面临的事实,特别是在上海、北京购置房产的家庭,五百万贷款太稀松平常了。背负高额房贷的很多人都是城市的新兴力量,同城市“原住民”不同,没有享受房价一路上涨带来的收益。如果说每座城市是一只股票,“原住民”无疑享受的是原始股,而近一年购房的刚需眼中,自己就像在450块入手贵州茅台的股民,既有房价上涨带来的兴奋,也有对下跌带来的惊恐。


在城市中,最拼命的往往就是新移民、新中产阶级,他们意味城市的活力,甚至代表城市的未来。如今,他们中不少人背负高额房贷,有些房贷结构是畸形的、脆弱的,比如老公收入很高,老婆做全职太太或收入几千块钱,一般而言,收入高的工作主要集中于销售、高级经理人等,压力很大,出差、熬夜更是家常便饭,若是老公没了,单凭老婆一人的收入很难还上房贷,更悲催的是房子断供被银行收走,竹篮打水一场空。


比较理想的家庭现金流是夫妻两人都有稳定的收入来源,也有公积金的补充,若有额外收入来源更好,起码不必面对失业带来的惊慌失措,“斜杠青年”成为很多人追求的目标。高额房贷之下,要抓住一切能够套利的机会,比如信用卡的免息期,购物消费时尽量选择信用卡支付,发工资时先存入一部分在货币基金实现增值,等还信用卡时再提取支付,从风险角度来看,货币基金违约概率蛮低的,又能随时赎回,从收益角度来看,像平安财富宝的活期产品有年化4.5%左右(如需查看,可以扫二维码下载),若在免息期内,这部分就是纯收益,而投资者付出的只是养成习惯而已。  


还有一些低成本资金的获取途径值得关注,比如银行的白领贷,有的银行称之为信用贷,对于公务员、事业单位或是知名企业的员工而言,更容易申请得到,一方面随借随还,非常灵活,另一方面,贷款成本不高,不少在6%左右,缺点是额度不会太高,一般最高三十万或五十万。对于新购置房产的朋友而言,同时会有买车位、换车之类的需求,可以借助银行的卡分期业务办理,成本更低了,有些粗算下来每年4%都不到,不建议选择车贷等方式,贷款成本较高,但卡分期在申请时限制条件比较多,不像车贷要求少,放款那么快。这些低成本资金对于改善家庭的现金流是很有帮助的。


保险保障不容忽视

在微信朋友圈中,时常看到转发的募捐帖,不少是通过轻松筹等平台,生命无常,且行且珍惜,每次看到都很感概!遗憾的是,随着这类案例的增多,募捐到的金额也越来越少,同时,陷入“骗捐”风波也不少,如深圳某市民利用女儿白血病博取公众同情,引发轩然大波,大家更谨慎了。与此相对,大家对保险缺乏正确认识,前些年的野蛮扩张,保险不恰当的销售方式坑了不少人,正如一朝被蛇咬,十年怕井绳。但是,作为家庭理财规划中的必选项,我们还是应该理性看待,而不是盲目排斥。


对高额房贷的朋友而言,最担心的就是万一出车祸人没了,还不完的贷款怎么办;万一得了癌症,失去了工作,还要负担高额医疗费用该怎么办,诸如此类的问题都能通过保险得到妥善的解决。


隔壁老王今年刚贷款三百万买了河西南的房子,老婆在事业单位,朝九晚五,收入只有六七千,但是很轻松,老王是空中飞人、高铁VIP客户,不是在出差,就是在出差的路上,当然,要不是这么辛苦,公司也不会支付那么高的薪水。考虑到出差比较多,要配置公共交通意外险:建议选择返还型的,比如每年固定缴费,只要交十年,但是保障二十年,如果二十年后人平平安安的,就返还所交的保费,如果二十年内发生自驾车交通事故去世了,通常可以得到百万以上的理赔款。不建议大家买机票、高铁票自动推送的意外险,一方面是保额较低,不少只有三十万,另一方面,交了钱没有返还,这趟飞机或高铁没出事,下次乘坐飞机或高铁时还得再买,不划算。


考虑到疾病的风险,需要搭配重大疾病险和健康医疗险,重大疾病是确诊即赔付,比如老王买了一百万,后期查出恶性肿瘤,会一次性得到一百万理赔金,老王拿着它可以用来看病,更重要的是补偿老王的收入损失,得了重病,工作就算保得住,收入也会少很多,看过轻松筹上一些募捐案例,某员工查出癌症,公司一看合同快到期了也不续签,他借完亲友的钱,实在没办法了,只能寄希望于募捐,最终只有十几万,杯水车薪。健康医疗险是费用报销型的,同样是一百万额度,健康医疗险需要识别哪些药物、医疗支出是可以报销的,这一百万是最高报销额度,若老王花费中有三十万可以报销,最终会赔付三十万,而不是一百万。形象得来看,重大疾病险就像带头大哥,您要摊上事了,大哥直接给钱拿去用,健康医疗险更像是公司会计,您要拿着单子逐笔报销。


如果隔壁老王想得再周全些,可以选择保险金信托服务,比如购买一份三百万保额的保险,老王万一去世了,会得到保险公司提供的三百万理赔金,这笔钱不会一次性赔付给家人,避免子女挥霍导致的坐吃山空,而是进入到信托服务中,由信托公司根据与老王生前签订的合同按约定期限、约定金额给付,类似半年给付15万元,确保欠银行的房贷不会断供,保险金信托服务就成为避免房贷断供的有力保障。当然,在实际生活中,保险金信托还有很多应用,在此不做赘述。


每一位背负了三百万,甚至更高房贷的新中产都值得尊敬,因为他们相信努力就有回报,相信这座城市能够给予相对公平的机会,这正是追逐中国梦的现实版,他们,就是主人公!


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作者简介

武跃强:

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南京大学耿强教授,对经济的原创评论,经济政策解读,经济周期趋势判断,新闻评点,原创的行业分析。

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