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当前房价还未见顶,这3个城市还有50%涨幅!

楼主: 时间:2020-10-18 16:52:56

7月23日,在博鳌21世纪房地产论坛第18次年度会议上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟在房地产市场上提出了一些有趣的观点,他想今天讨论这个问题。

钟伟是博士咖啡的会员。N年前,他是一位年轻的经济学家,现在正值五年期。在主流经济学家中,钟伟仍然头脑清醒,愿意说实话。他的主要观点是:

1.在过去20年,任何时候都可以购买商品房,持有六年以上的收益即可获得100%以上的收益。现在耐心买房6年,收入也会翻倍。因此,房地产投资机会总是存在的。

2.通过计算住房与收入的比率得出“房价已见顶”的结论是荒谬的。

“爷爷奶奶,父母有房子,孩子(指已婚家庭)会有七套房子。”这句话误用了时间尺度。

本文主要讨论观点1,并讨论观点3。

在过去的20年里,房屋价格每六年几乎翻了一番,这通常是很好的。

"20年"的原因,因为1998年发起了全国范围的住房改革,商业住房开始在全国出生。

从1998年到现在,它包括三个六年的轮回,如果在六年内翻倍,现在的房价大约是20年的9到10倍。用你的感觉来验证小城市的情况大致如此,在大城市的某些地区,恐怕是60倍。(每平方米2000元到120000元,比这便宜60倍)

在最初的两天里,一位北京朋友告诉我,他刚刚在北京卖了一套第一套套房,一套很明确的房子,然后又卖了一份职称证书。当他卖的时候,他已经超过100次了,他抱着一个20岁的孩子。

为什么房价在过去20年里翻了一番,甚至在普通的三线或四线城市也是如此?

主要原因是货币发行过度。

以下是中国改革开放40年来广义货币M2的数据。1997年的数据来自国家统计局和中央银行网站。1996年和以前的数据,引用自其他人(2018年除外,年终数据)。

近几年我国广义货币M2的状况

(指某一年)特定的酵母

M2(1亿元)

六年增加

1978

一千一百三十四点五

 

 

+146%

1979

一千三百三十九点一

1980

一千六百六十一点二

1,981

二千二百七分

1982

两千三百六十九点九

1,983

两千七百八十八

1,980 fou

三千五百八十三点九

 

 

+201%

1,985

肆仟贰佰陆拾肆元玖分。

壹仟玖佰捌拾陆分。

伍仟叁佰伍拾肆分七

壹万九百八十七

陆仟伍佰柒元

1988

七千四百二十五点八

1,989

一千七百八十六点二

1,990

一万五千二百九十三分

 

 

+297%

壹万九百九十一条

1909年

1,992

二万五千四百二十二点二

1993

三万四千八百七十九点八

1,990 fou

四万六千九百二十三点五

1,995

六千七百五十五分

1,996

七万六千九百九十四

 

 

+108%

1,997

九万九千九百九十五点三

1,998

10万4499

1,999

11万9898

2000

13万4610

二千

15万8302

2002

一百八十五万7

 

 

+118%

二零零三

22万1223

二千福

贰拾伍万肆仟壹佰柒元。

两千五

29万8756

两千6

34万5578

二零零七年

40万3442

二零零八年

47万5167

 

 

 

+132%

二千九

陆拾壹万贰佰贰拾伍分。

2010

七百二十五万八千八百五十二

二一一

85万1591

2012

97万4149

二千零一十三

110万6525

二万十四

122万8375

 

 

+44%

二千零一五年

139万2278

二万十六

155万零67

二一一七

169万零235

二万十八

177万零178

可以看出,2013年以前,中国货币供应量增长很快。据六年统计,1990-1995年是增长最快的时期.在此期间,西方国家使中国陷入尴尬,中国恢复了几年的改革开放。

每当遇到困难时,就会出现货币快速增长的情况,这基本上是过去40年的规律。

在整整六年的时间里,中国的货币供应量翻了一番。所以,如果房价也翻番的话,基本上相当于没有上涨,只是一种货币现象。

当然,中国的住房市场直到1998年之后才出现。因此,从1978年到1995年,货币超支主要刺激了CPI的上升,导致了购买的仓促。例如,在20世纪80年代,当价格飙升时,每个人都抢购米粉,甚至醋和酱油。

1993年前后,海南、北海、惠州等地的货币过度发展引发了当地房地产泡沫。后来,政府介入镇压,非常猛烈地提高利率,最终房地产泡沫破裂。这是中华人民共和国历史上唯一次对房地产市场的“破坏性”调控,以后再也没有这样做过。

为什么高级管理人员当时敢于“用火辣的手摧毁这个城市”?

原因很简单,我国还没有形成全国商品房市场,土地、住房收入占金融的比重很低。推出房地产泡沫就像踩蟑螂。

1998年以后,形势发生了缓慢的变化,土地融资出现了,它在促进经济发展和改善基础设施方面的作用开始显现,经济正变得越来越离不开房地产。和法规,不再是"热血手毁了这座城市,",而是强调"健康发展。"

那么问题来了。

从上表可以看出,在过去的六年周期中(现在只有四年半),广义货币M2的增长急剧下降,四年多来只增长了44%。但大多数城市的房价基本上翻了一番。

怎么会出这事?

很简单,用来排放水的钱就像洪水一样。现在,改用滴灌。例如,在过去的两三年里,为了在三、四线城市启动房地产市场,并促进库存的减少,央行通过PSL向政策性银行印制了货币,然后将其用于地方政府“改革汇市”。

所谓的“钱流改革”,就是拆掉你破旧的房子,收回土地,给你现金补偿,让你买房子。这相当于增加市场上的资金数额,但住房存量的迅速减少,当然可以迅速刺激房价!

此外,在2014年,2015年还将利率下调了几次,从而使房地产贷款的实际利率接近于所有时间。

“以超低利率打印房地产市场的定向钞票”最终在一两年内导致房价上涨,在许多地方几乎翻番。表面上,M2增长正在放缓。当然,随着金融机构将两家主要业务转账,以及互联网金融的出现,M2统计也出现了失真。

广泛的货币M2并没有迅速增长,但房价仍以高速增长,香港的情况也如此。你知道,香港人口的增长比内地大多数城市要慢得多。我计算,香港人口增长率低于深圳的1/10。

为何香港的房价仍在上升?

原因很简单:严格控制新建住宅用地的数量,使用“超级饥饿疗法”。

由此可见,洪水灌溉可以使房价急剧上涨;

资金直接投向房地产市场“滴灌”也能使房价上涨;

强行拆除旧房子,更换新房子,仍能使房价飞涨;

当没有使用这些选项时,房价也可以通过严格控制土地的增量来提高。

展望未来,如果在2018年7月计算房价,未来六年房价还会翻番吗?钟伟认为他会的。在我看来,这种事情可能不会发生。

如果房价在接下来的六年里继续翻番,那会不会很可怕呢?事实上,人民收入的关键不可能翻倍,如果增加一倍,也就不可怕了。如果一个居民的收入是原来的两倍,那就没那么可怕了。当然,如果钱这么宽,人民币汇率就会贬值。但汇率是多少?对普通人来说,这是一个标志,一个数字。

“爷爷奶奶,父母有房间,孩子将来会有七套房子。”

这是人们经常听到的事情之一。这听起来像是“处于一个鸡蛋的危险中”,但它却是一个大洞:忽视时间,无视城市。

中国的住房和人口是不匹配的。一个三四线城市的孩子,确实在他的家里有一所房子,但他不能靠背对着北边的房子生活。即使他住在家乡,他也娶了一个女人,她也是一所房子,而且没有这样的情况。

中国人的年龄差距是25岁,现在老年人活到80岁。一个年轻人,就像一个25岁的孩子,现在已经结婚了,他的父母,妻子的父母通常约50岁,他们自己的房子需要住,祖父母的祖父母约75岁,房子需要生存。

几年后,老人开始死亡,但年轻夫妇仍然有孩子。当年轻夫妇的父母去世时,他们可能会有孙子,而这些房子仍然需要很多人使用。此外,第二个孩子已经自由化,一些地方已经开始奖励第二个孩子,而中国的城市化率还不到60%。

展望未来,人口流失的中小城市的住房市场将很容易在未来达到顶峰(存量住房就足够了),但中国将面临第二次城市化,即“大城市化”、“城市群”,而大城市的住房剩余还很遥远。更重要的是,通货膨胀是永久性的,房价仍然很难在一个趋势中下降。

由于经济转型尚未取得成功,中国的经济周期在过去的10年里越来越短。刺激房地产市场,经济已经好了两三年;然后开始走下坡路,需要“再做一次”。

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