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财主家的钱也不是大风吹来的!风靡当下的八种旅游项目各有各的融资模式!

楼主:风景园林智库 时间:2018-11-17 10:58:07

编者说


旅游投资项目名目繁多,基础设施建设、区域综合开发、老景区升级改造、乡村旅游、特色小镇......扑面而来的新名词、新项目,分别有着怎样的融资诀窍?


延续上期的旅游投融资话题——《九管齐下打通旅游投融资通道》(点击复习),我们继续邀请中国中建设计集团直营总部文旅度假发展与研究中心常务副主任、城乡与风景园林规划设计研究院旅游规划总监 王聚贤 老师,教大家如何为风靡当下的八种旅游项目分别设计融资模式。


旅游项目“八面圆通”的投融资模式


■王聚贤


1

旅游基础设施项目

公共服务设施项目


大部分旅游基础设施和公共服务设施项目存在“周期长、投入大、持续维护、回报收回难”等建设难点与瓶颈。近期,国家发展改革委、财政部先后出台推动PPP项目资产证券化的相关政策,其中均提出要“推动不动产投资信托基金(REITs)”,助力PPP发展。可以看到,PPP与REITs相结合的创新融资模式(以下简称“PPP REITs”)是国家重点推动的方向之一。


1

PPP模式


旅游业自身具有运用PPP模式的先天优势。在PPP模式下,根据旅游项目的收益性特征,将其分为三类。一是完全无收益的旅游公共产品,其所需要的费用由政府全额承担,如旅游公共交通;二是有一定收益,但存在巨大资金缺口的公共产品,通过政府可行性缺口补助的方式,进行特许经营;三是完全能够自主经营并实现回报的公共产品,通过使用者付费实现投资回报,衍生出旅游产业链,从而实现盈利,形成可持续经营结构


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REITs(不动产投资信托基金)模式


第一,由于目前地方债居高不下,去平台化、化解地方债风险是非常重要的任务,需要寻找有效的解决途径。


第二,从中央到省市、县、乡的地方政府形成了庞大的基础设施存量资产,估计账面价值超过100万亿,需要盘活基础设施的存量资产。


第三,最近5年,中国经济一方面依靠消费拉动,更重要的还是靠投资拉动经济增长,要投资又不能让地方政府的平台公司以负债的方式拉动,怎么办?用REITs来进行政府和社会资本合作(PPP),用资产证券化的积极方式来化解地方债。现在各地政府都被高负债所困扰,继续投资受阻、PPP项目落地困难、混合所有制改革股东难寻……用上资产证券化REITs这付“特效药”,可药到病除。REITs是“存量资产的PPP”,可一举化解制约地方旅游基础设施和公共服务项目发展的诸多问题。


3

PPP与REITs相结合的融资模式


所谓PPP REITs,指的是向特定人私募或向不特定人公募发行公司股份或者信托受益凭证,以筹集资金并投资于符合标准的PPP项目, REITs的投资者从中获取投资收益的一种融资模式。


2

旅游引导区域综合开发项目



传统旅游项目(以游客为服务对象、通过服务获取收益的项目)的投入产出比越来越低,而旅游引导的区域综合开发模式——以旅游休闲为引擎,实现区域产业聚集、区域土地升值与休闲地产开发,最终带动区域综合开发的发展模式已经成为带动区域经济社会综合升级的有效模式。

1

股权融资


股权融资是指企业的股东出让部分企业所有权,通过企业增资的方式引进新的股,其重点是引入战略投资者,通过战略投资者的股权购买实现企业增资。旅游企业可采取股份合作制、股份公司、股票上市等多元化手段,逐步建立起以政府投入为引导、社会资金为主体的多元化投融资体系。


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PPP模式


大型综合开发项目大多依托于一定的自然资源和人文资源,并涉及到基础设施建设和公共服务设施项目和旅游地产开发项目,是典型的准经营性项目,可以采用PPP模式进行融资。但是大型综合开发项目比其他单一的PPP项目更为复杂,需要投入巨大的资金、资源,要求项目公司有非常强的运作能力。在实际操作中,大型综合开发PPP项目公司可以通过贷款、企业债券、资产证券化等各种方式举措债务,并根据具体项目选择“可行性缺口补助”、和“使用者付费”等方式获得合理投资回报。


3

 旅游房地产信托投资基金REITs


对于综合开发项目中的旅游房地产,可以采用房地产信托投资基金REITs模式进行融资,是房地产证券化的重要手段。


运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于旅游酒店、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式



3

老景区升级改造项目

新景区建设项目



老景区升级改造,是提升旅游业发展水平、增强旅游发展后劲的重要内容。近年来老景区在旅游市场上的地位和份额逐年下降,旅游基础设施落后、游客承载量较低、游览内容单调、旅游产品单一等问题凸显。成熟景区经历长期的开发建设,功能相对较完善,可开发空间小,其核心诉求有两点:


一是老景点的维护

二是新增板块的开发建设


景点的维护费用完全可以由景区的门票和其他经营收入承担,无需过多借助社会资本;新增板块的开发一般为休闲度假类项目,以旅游地产项目居多,需要引入大量资金。


1

“门票抵押贷款+经营权质押贷款”模式


老景区可以门票收入做抵押到商业银行、政策性银行贷款,进行景区的后续开发投资,以门票收入作为还款来源,引入政府背景的政策性担保公司或者地方国有资产经营管理有限责任公司为其进行担保。后期老景区还可以采取经营放贷的模式进行融资,以景区的经营权进行质押获得贷款。


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资产证券化


老景区产生的现金流较为稳定,因此可以将老景区升级改造项目构建成资产池,设立特殊目的公司SPV,SPV聘请信用增级机构为资产池增级,聘请信用评级机构为其评级,然后SPV委托专门机构向投资者发行资产支持证券,并以资产池产生的稳定现金流偿还资产支持证券的本息。同其他融资方式相比,资产证券化可以不受项目原始权益人自身条件的限制,绕开一些客观存在的壁垒,筹集大量资金,具有很强的灵活性。


3

带有期权性质的旅游开发合约融资模式


由于国内旅游业项目在资本市场直接融资的渠道不大畅通,因此老景区升级改造项目可以充分利用现有非交易所市场(例如产权交易市场)上允许具有期权性质开发合约的流通,发售旅游项目开发期权合约实现融资,以规避景区上市的限制规定。在对老景区升级改造项目进行评估的基础上,可以将改造项目的不同阶段划分为不同的开发合约,并在合约中嵌入下一期具有优先投资开发权利的期权,可以使有意投资旅游综合项目的资金借助此渠道进入到开发项目,并有充分的机会在流通市场如产权交易所流通。


4

乡村旅游精准扶贫项目

乡村旅游扶贫项目及到的项目“小、散而多”,与贫困村、贫困户的关系最为密切,是切实提高贫困地区人均收入的重要手段。


乡村旅游综合开发主要涉及到农村基础设施建设、农家院旅游项目以及农村生态旅游项目开发等,这些项目除了政府的支持之外还需要贫困户拿出一部分自有资金,贫困户的资金压力较大,急需创新融资模式。


1

“四台一会”融资模式


由省级政府相关部门如扶贫办、旅游行政管理部门等承担组织平台,负责牵头与国开行、农开行等开发性金融对接,组织、协调政府各部门及基层组织。由政府指定专门的借款平台,负责承接国家开发银行的贷款,并将贷款资金发放到有融资需求的乡村股份合作制企业和贫困户手中。此外,选取具有担保实力较强、业务能力和市场认可度较高的担保机构作为担保平台(如国有控股的政策性担保公司),并成立公示平台对贷款进行监督和公示,成立信用协会对乡村股份合作制企业和贫困户的贷款进行信用监测。


2

乡村旅游产业投资基金


组建乡村旅游产业投资基金,通过公募方式或私募方式将多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,由专门投资管理机构即基金管理公司进行管理,有选择的对乡村旅游项目进行组合投资,保证项目可以及时获取资金进行建设。乡村旅游产业投资基金可以充分吸收政府财政拨款、旅游扶贫资金、民间资金、网络众筹资金、农村居民资金等,拓宽融资渠道。等所投资项目建成以后通过股权转让的方式实现资本的增值,项目运营期间的收入由投资者全部分享,经营面临的风险也由投资者全部来分担。


3

包装乡村旅游扶贫项目进行招商引资


针对发展前景较好的乡村旅游扶贫项目,由政府牵头,引进开发商,由开发商负责具体的乡村旅游扶贫项目,并独立承担收益和风险。当地村民可以土地、劳动、资金等方式入股参与项目的开发和建设。    在具体合作中,招商引资方式有三种:一是政府平台成立专门的项目公司,向社会定向招募投资人入股,共同作为发起人,形成资本融资。二是政府平台先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司,再向社会定向募股,以增资扩股的方式,引入资本金。三是在开发过程中,设立为若干个乡村旅游项目,并制作单个项目的商业计划书,按照投资规范的要求、准备招商材料,并依据招商材料,向境内外的社会资金进行招商,其中可以采用BOT等多种模式,也可合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等



5

旅游特色小镇项目



旅游特色小镇是一个融合产业、文化、旅游、社区功能于一体的产业平台,前期需要大量的资金投入。


旅游特色小镇的建设呈现“政府热、企业冷”的状况。小镇的前期投入主要以政府资金为主,企业和金融机构的参与程度低、积极性不高。特色小镇具有“投入大、周期长、见效慢”的特点,金融机构在投资时需要全面考虑特色小镇的盈利及可持续发展情况。特色小镇存在产业特色和生态特色不够鲜明的问题,在建设规划中存在空间分离、功能拼凑、定位同质化。各地市在特色小镇的打造过程中存在同质竞争、竞相模仿,“百镇一面”,特色小镇的产业、文化、旅游和社区功能未能较好地融合发展。


1

PPP模式


当前PPP模式被广泛应用到特色小镇的建设中,通过以特色小镇项目为合作载体,让实力较强的企业参与到项目建设中,在确保特色小镇建设效率和质量的前提下,适当满足社会资本的投资盈利要求。需要注意的是,特色小镇建设和运营涉及到土地整理、基础设施建设、公共设施建设、物业项目开发、产业发展服务等众多项目,是一个典型的准经营性项目。为实现项目收益平衡,政府可以考虑捆绑土地一级开发,将非经营性基础设施成本摊入商业地块的土地一级开发成本和产业发展项目中,用于弥补项目自身现金流不足


2

特色小镇政府引导基金


政府引导基金是指由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立,按照市场化方式运作,带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。由政府明确特色小镇开发整理收益返还方式和方法,指定特色小镇总体开发权力机构,由地方政府权力机构授权地方大型国有企业控股成立基金,城市发展基金参股,商业银行等金融机构提供配套贷款。由基金作为投资主体负责小镇整体规划开发运营、建设用地的整理开发、基础设施建设、配套设施建设等。基金与政府签订协议,将储备资金、基础设施建设成本、管理费用、利息、投资回报等列入项目开发成本,从土地出让收入、财政收入中安排资金支付。


3

债券融资


根据现行债券规则,满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。特色小镇运营之后具有较多的经营性收入, 未来有稳定的现金流。因此可以特色小镇将来的收入打包进行融资,将发行债券所筹资金用于项目的开发建设,将来债券的还本付息以门票收入或营业收入等进行偿还。此外,发行旅游债券还涉及到评级机构进行增信评价,可以政府背景的政策性担保公司对其进行担保增信。



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旅游单项商业类项目


旅游单项商业类项目主要指的是纯商业项目,不包含或包含很少的基础设施建设,一般包括优质景区、度假村、游乐园、商业街等项目。


侧重个性化与商业性经营,具有相对独立、预期经济效益较高、商业性较强的特点。尽管单项商业类项目属于优质旅游资源,预期的投资回报率较高,但是投资回报的数据往往基于对未来客源量的假设,效益分析基于经营的理想状态,受市场的波动较大

1

股权融资+战略投资者”融资模式


以单项商业项目现有的基础设施、服务接待设施设备、景区旅游资源经营权(门票及其他收费项目)、无形资产等出资成立旅游投资有限公司。其次,引入境内外有实力的战略投资者收购该公司的部分股权,充实提升公司实力,并由重组后的投资公司对该项目进行后续开发。政府给予项目用地同等条件下的优先权和其他政策优惠等。


2

商业贷款


单项商业类项目属于优质旅游资源,有稳定的现金流,经营风险相对较小,项目的质量等级、景观资源、参观游览游客量也较为明确,因此在申请商业贷款时较为方便和灵活。单项商业类项目可以现有的固定资产、未来收益权、经营权、无形资产等作为抵押质押物向商业银行申请贷款,用于建设、日常营运、升级等,以其经营收入作为还款来源。


3

旅游债券融资模式


单项商业类项目一般属于纯商业项目,有稳定的收益,可以采取市场化的手段融资。发行旅游债券最大的好处是利息可以在缴纳所得税前扣除,减轻企业的税负。债券的资金成本低于股票,而且期限较长。




7

旅游新业态项目


旅游业新业态发展作为旅游业转型升级的战略重点。包括自驾游、康养游、乡村游、文创游、购物游、运动游、海洋游、工业游、研学游、低空游等,推动旅游业与经济社会各领域深度融合。


旅游新业态项目还处于初级发展阶段,低空旅游、自驾旅游、工业旅游等。新业态旅游项目往往处于发展的初级阶段,涉及到产业集群的建设,初期需要大量的资金投入,尤其是社会资本投资。但是当前社会资本投入新业态项目的积极性不高,融资渠道较为单一

1

 PPP模式


PPP模式主要适用于涉及较多的基础设施和公共服务设施建设、依托自然资源和人文资源建设的旅游新业态项目,PPP模式可以根据各项目的特点分别选择适用并打包组合的运作方式,如委托运营、管理合同、BOT、BOO、TOT等具体实施模式。


2

商业合作开发模式


适用于商业性强、对自然资源和人文自然依赖较小的新业态项目。具体来说有以下几种模式:


一是全权委托代理:全权委托代理主要指的是政府聘请专业公司负责该项目的全程运作,如前期市场调研、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、招商运作、开业经营等。这种模式适合缺乏经验、专业人员缺乏的旅游项目,通过聘请专业化的公司进行整体整体运作,大大减少了投资风险,但是费用较高。


二是法人型合作开发:政府与社会资本合作开发方组成项目公司,并以项目公司名义办理有关手续,合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。政府可以以土地等资源折价入股,合作开发项目的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可,以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续,均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准,并持有批准文件或证照。


3

旅游新业态项目投资基金


对于资金需求规模巨大的旅游新业态项目,单一的投资商往往难以完成一个大型项目的投资活动。而利用投资基金可以将分散的资金集中起来,形成规模投资能力,满足其融资需求。旅游新业态项目投资基金适合盈利性较高、资金规模较大的项目


8

旅游小微双创项目


旅游正在成为创业创新最活跃的领域之一。旅游作为高层次的需求具有多样性与市场细分的多元性特征,这就决定旅游“双创”门槛的多层次性。小微企业是推动旅游产业创新创业发展的重要力量,然而小微企业却一直面临着“融资难、融资贵”的问题。

1

投贷联动模式


投资联动是指银行采用成立类似风险投资公司或基金的方式,对创新企业给予资金支持,并建立在严格的风险隔离基础上,以实现银行业的资本性资金早期介入。与此同时,还通过信贷投放等方式给企业提供另一种资金支持。投贷联动模式在债权和股权两个维度给予企业资金支持,被商业银行普遍纳入使用。这种新模式为企业打造一站式金融服务,可满足企业多元化需求。以“银行贷款+认股权证”的创新融资服务方式,为初创期轻资产的旅游企业提供银行信贷资金支持。


2

创业创新公司债券


针对拓宽融资渠道,地方性法人银行增设从事普惠金融服务的小微支行等。推广专利权质押等知识产权融资模式,并支持保险公司提供相应保险服务,鼓励地方政府提供风险补偿或保费补贴。稳步扩大创业创新公司债券试点规模。推动国家出资的基金设立扶持早中期、初创期创新型企业的创投基金。探索对创投孵化器等比照科技企业孵化器给予政策扶持。


3

旅游创新创业基金


设立旅游双创孵化母基金,通过母基金带动投资,积极引导社会资金支持旅游产业创新创业。探索“双创”融资风险补偿机制,设立旅游中小微企业融资担保基金创新开展贷投联动模式,以进一步扩大旅游小微企业的受益面。





版 权 说 明

本篇文字为作者原创,图片来自网络




本文转自中建城乡与风景园林规划设计研究院



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