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龙头房企不顾负债攀升 下沉潜力城市囤地

楼主:圆梦假期直通车 时间:2019-06-17 13:24:38

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尽管融资环境一再收紧,调控一再施压,房企在土地市场上的竞逐依然激烈。无论是碧桂园、万科,还是冲刺千亿的中型房企,追求规模与扩张仍是它们的主流选择。

据中原地产研究中心统计,截至5月30日,23家龙头房企通过招拍挂权益拿地金额达5409.7亿元,其中拿地超200亿元的房企达10家。碧桂园以2405.84万平方米权益拿地面积、635.68亿元权益拿地款成为前5个月拿地最多的房企。排在其后的是万科和保利,拿地款均超过450亿元。

左手拿地右手融资,房企惯用的高杠杆扩张路径,如今也面临关卡重重。

“到2020年排名50强房企会拿走市场上80%的开发贷款,50强之外的房企开发贷将越来越紧。所以未来50强房企就是融资的新门槛,如果不能拿到更多的钱,就不能加快发展,就不能够获得市场地位。”新城控股副总裁欧阳捷表示。

融资越来越难了。是坚持“现金为王”,还是“扩张在前,现金流在后”,已成为决定所有房企生死攸关的大事。

寡头竞争加剧

今年年初,路劲集团董事局主席单伟豹在出席一次活动中就表示,“(房地产行业)现在是强者越强,集中度很高,这个情况已经出现了,很快会形成寡头竞争”。

不论是在房地产销售市场,还是在土地市场,抑或在融资市场,这种寡头竞争的趋势都更加明显,即房地产市场越来越成为大型房企垄断的舞台,诸如碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、融创中国、绿地控股、中海地产、龙湖等,无论是在销售市场还是在土地市场都稳居前十强。

根据克而瑞数据,今年前5个月,碧桂园以3345亿元的销售金额登顶,同比增长了37%,碧桂园同时也是今年在招拍挂市场上拿地最多的房企。

同样得益于三四线城市布局,中国恒大今年前5月销售规模达到2552.6亿元,同比增长了39.5%。通过招拍挂市场权益拿地金额达267.23亿元。

万科前5个月累计销售额2392亿元,近几个月的单月销售规模都在430亿元左右。此前供货稍显不足的万科,在拿地上步伐加快。今年前5个月,万科通过招拍挂市场权益拿地477.95亿元,仅次于碧桂园。

保利地产前5个月累计销售金额1544亿元,通过招拍挂市场权益拿地451.19亿元。

此外,龙湖地产、中海地产、旭辉集团、绿地控股、中国恒大、华润置地、招商蛇口前5个月在土地拍卖市场上的权益拿地金额均超过了200亿元,前5个月销售金额均超过500亿元。

而融创中国则继续发挥其在并购市场上低价略地的优势。据融创中国5月28日公告,董事会已通过出资95亿元人民币或等值港币,购买万达商业3.91%的股份。

2017年业绩会上,融创中国董事长孙宏斌表达了他对并购的热衷。他承认在融创中国的扩张之路上,“并购”扮演了至关重要的角色,并认为未来房地产行业只会越来越集中,并购拿地的模式远比招拍挂模式更为有利。

前5个月融创中国的销售业绩亦突破千亿元,达到1453亿元,仅次于碧桂园、恒大、万科、保利,排在行业第五名。

强二线城市及部分三四线城市成主战场

相比于市场前景难以保证的三四线城市,二线热点城市土地市场仍是房企竞争的主战场。

5月30日,合肥土地市场上,超30家房企激烈抢夺10宗地块,这场没有硝烟的战争持续了两个多小时。最终,1072.49亩土地成功出让,总价款89.41亿元。其中,中南建设以17.455亿元夺得高新地块,楼面价11159.87元/平方米,溢价率147.99%。宋都集团以13.542亿元夺得巢湖地块,刷新巢湖总价、单价双纪录。

5月23日,江苏常州天宁区两宗地块进行网上竞价,两宗地均达到最高限价触发熔断。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年5月28日,全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿元,同比2017年同期的9360亿元上涨48.3%,多卖了4520亿元。

杭州市土地出让金位列50城第一,达1244亿元,同比大增210%。热点城市中,包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个城市卖地均超过200亿元。

2018年以来,大量房企进入三四线城市拿地,推动了热点三四线城市土地销售额创下历史同期纪录。如,佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等城市前5个月卖地金额均超过100亿元,增长非常明显。

值得注意的是,除了个别三四线城市土地溢价率暴增,大部分城市土地溢价率出现同比下降的趋势。

数据显示,今年前5个月一二线热点城市土地溢价率基本保持在10%左右,明显低于2015~2017年平均30%的水平。以北京为例,2017年平均溢价率是24%,2018年至今则降至13%。

扩张引发资金吃紧

从房地产行业发展角度看,拿地与扩张永远是不变的主题。“大型房企这几年市场占有率提升,规模目标不断调整,补货需求越来越大。”有房企人士表示。

但是,在楼市调控更严、融资更难环境下,上市房企的负债率也达到了近年来的最高点。支撑房企扩张拿地的资金愈发吃紧。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿元,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿元,34家房企资产负债率已经超过80%。

今年一季度,A股128家上市房企负债合计达到6.86万亿元,平均资产负债率64.13%,负债超过百亿的房企增加到67家,资产负债率超过80%的房企数量35家。万科、绿地控股、华夏幸福、保利地产的资产负债率分别达到84.04%、88.67%、81.32%和78.45%。中南建设、泰禾集团的资产负债率则高达90.78%、88.46%。

碧桂园等港股上市房企负债同样处于高位,碧桂园、中国恒大、融创去年总负债分别为9330.57亿元、15195.44亿元、5624.44亿元,资产负债率分别为88.89%、86.25%、90.27%。

房企的现金流并不容乐观。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半,万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

而且,大房企的融资途径也不顺畅。

5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。原本这200亿元资金中,碧桂园计划用150亿元做长租项目,剩余用于偿还银行贷款。而碧桂园银行及其他借款一年猛增663亿元。

5月30日,合生创展2018年非公开发行公司债券亦遭“中止”,这笔债券拟发行额度为31亿元。

随着今年以来不断有房企被曝债务违约,隐藏在销售业绩光鲜外表下的“冰山”正被拉开帷幔。

来源:每日经济新闻

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