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2018贵阳房价猜想

楼主:德州自由e族户外 时间:2019-06-19 15:46:18

弘阳甪源

       这是「你行你上」有奖征文第三篇稿子,作者小茜用是在深圳打拼的贵阳女孩,同时也是北师大金融专业的高材生。她虽然在深圳工作,但是对家乡的经济发展也很关注,所以她写下了这一篇《2018贵阳房价猜想》,和大家分享她的楼市观点。

    其实就文章本身来说,虽然推导过程稍显稚嫩,但是亮点在文章有很好的独立推导立场和能力(也许这就是金融才女的专业性)。能从各个指标去思考、推演城市的进化,寻找房价变化的动力,这就是我选择这篇文章的原因、希望大家都能有独立思考的能力,客观求实的分析态度,去思考楼市和投资。

我们每个人手里都有些闲钱,也许是几千,也许是几万,也许是几十万。2018年,这些钱可以用来干什么,确实是个问题,面对贵阳日益高升的房价、纷至沓来的拆迁棚改城市基建、全国范围的限购限售政策,信息爆炸让人迷茫。今天就说说我个人的一些对贵阳房产基本面的想法,供各位参考。

贵阳的城市基本面

城市基本面判断,一个城市的房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。这是亘古不变的道理。下面就从常住人口,土地供应,金融GDP,城市轨道交通,和教育着手分析贵阳基本概况。

一、常住人口:2017年贵州省市州年末常住人口数统计情中,贵州省常住人口为3580万人;其中,贵阳市常住人口升至480.2万人,占比升至13.41%。常驻人口长期在480万左右徘徊,目前人口增长主要是户籍装换为主,但是目前在众多强线城市抢人的政策洪流中,贵阳没有特别有利的人才吸引政策,故在我看来目前房价趋于多年滞涨的补涨阶段,一般而言常驻人口在500万城市均价2万是合理水平,房价有一定上升趋势,但是长期来看相比千万人口的城市来说投资或者投机在全国城市样本中不是最好选择。

二、总面积及土地供应:贵阳市土地总面积8034平方千米,占全省土地总面积的4.56%。全市辖六区一市三县(也就是南明区,云岩区、乌当区、观山湖区、白云区、花溪区,清镇市、修文县,开阳县,息烽县),根据《贵阳市2018年度国有建设用地供应计划》报告显示2018年贵阳计划供应建设用地2399.3426公顷,其中住宅用地560.2959公顷,2018年贵阳市计划供应建设用地环比去年增长6.44%,新增用地环比去年减少4.50%,住宅用地环比去年增长38.01%,故整个贵阳的基本面而言土地供给较大。

三、城市经济总量:金融方面来说,贵阳的GDP数据还是相当给力,贵阳以11.3%的实际增速排全国第一,且为唯一两位数增长城市,如下图所示。同时,贵阳的金融存贷款金额增加较快,而且是贵州唯一破万亿的城市(截止到2018年4月末,金融机构人民币存款余额11301.92亿元,增长10.0%;金融机构人民币贷款余额11101.18亿元,增长15.2%),从这个数据可以看出,贵阳的集聚效应已经开始显现。

 

虽然经济增速较快,但是也要看到,贵阳经济总量相比发达的省会城市还有很大的欠缺,国家在大的格局层面没有特别重大利好贵阳全省项目,唯一有的就是建设发展大数据中心,加大发展生态旅游城,另外国家重心在西南区域肯定优先发展川渝,贵阳作为后花园可享受部分红利,但是不及川渝。

四、轨道交通:贵阳高铁到2030年有3条高铁交汇,从交通方面有利人口流入。地铁方面,贵阳地铁目前只有“半”条线,贵阳地铁1号线(观山湖段)于2017年12月28日开通试运营。贵阳轨道交通由于政府批复问题,故实际线路估计在5条左右,地铁成网难度增加。

五、教育资源,也是贵阳的痛点,贵阳没有特别突出的教育资源,唯一的211只有贵大,教育资源贫瘠,不利人才输出和城市发展。

看到以上信息,很多人会问,我只想简单粗暴了解贵阳会涨会跌,莫急莫急,且看我从政策面方向分析给出我的观点。

政策面来说,贵阳房价上涨受到以下几个方面的推动和影响。

国家降低存款准备金政策

从2018年4月25日起,下调大型商业银行,股份制商业银行,城市商业银行,外资银行人民币存款准备金率1个百分点,这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%,借用MLF的机构也都在这几类银行之中。其他存款准备金率已经处在较低水平的金融机构不在此次操作范围。具体操作分两步:

第一步,从2018年4月25日起,下调上述几类银行人民币存款准备金率1个百分点;

第二步,在降准当日,持有未到期MLF的银行,各自按照“先借先还”的顺序,用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF,降准释放的资金略多于需要偿还的MLF。

以2018年一季度末数据估算,操作当日偿还MLF约9000亿元,同时释放增量资金约4000亿元,大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行。下调存款准备金,增加市场流动性,同时供应资金,长期来说有利房价增长。

棚改货币化安置

贵阳市力争到2020年将基本完成2231万平方米棚户区城中村改造。其中,2018年实施棚户区城中村改造58931户,938.07万平方米;2019年实施棚户区城中村改造48466户,661.11万平方米;2020年实施棚户区城中村改造48048户,631.31万平方米。

如此大的改造范围,会造成大量刚需刚改客户手中有钱,并且恐慌性入市,间接推动房价上涨,到时候是否会出现新房摇号等政策,实在未知。

“房住不炒”大政的影响

贵阳楼市被约谈的消息,相信很多人都知道,具体内容为“五一”前,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日,又约谈了成都、太原两市政府负责人。这些被约谈的部分城市楼市此前涨幅均较为明显。

在政策压力下,贵阳成都太原等地先后出台包括限购,限售等相关政策,标明政府对于房价控制的决心。贵阳市人民政府发布正式文件,出台了包括3年内不得转让新建商品住房,限制多次反复申请公积金贷款,严打“首付贷”“假按揭”等市场违规行为等房地产调控政策。相比成都楼市政策而言贵阳楼市政策力度较小,说明政府态度维持稳定是基调,不希望房价大涨大跌,这些政策目前均在一线城市出台,基本维持房价稳定横盘状态,下浮的力度也很小,逼迫资金向3线以以下城市蔓延,促成去库存工作开展。 

结论:贵阳楼市长期有上涨动力,目前楼市发展稳定,楼市没有泡沫,刚需建议抓紧买入,但是投资投机建议谨慎,因为贵阳在全国城市基本面不突出,全国而言不是良好投资城市标的。楼市有风险,投资需谨慎。

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